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不動産の名義変更(相続登記)の手続き

不動産の名義変更(相続登記)とは

相続財産である土地や建物などの不動産の名義を変更する手続きです。

相続が開始されたら、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きをする必要があります。

不動産の名義を変更しないと、その土地や建物の所有権を主張できないといったトラブルにつながるケースがありますので、できるだけ速やかに行うことをお勧めいたします。

不動産の名義変更(相続登記)のパターン

基本的に、不動産の名義変更(相続登記)の手続きは3パターンに分かれることがほとんどです。

法定相続分を基に相続登記を実施するパターン>>
遺言の内容に従って相続登記を実施するパターン>>
遺産分割の内容を基に相続登記を実施するパターン>>

パターン1:法定相続分を基に相続登記を実施するパターン(手続き難易度:最も簡単)

法定相続分を基に相続登記を実施するパターンは事務手続きを簡単に済ませたい方向けです。

こちらのパターンは遺産分割協議が必須ではありません。

(例)相続人同士で揉めている場合に、法定相続分を基に相続登記を実施することができ、相続人が単独で申請できます。

しかし、遺産分割協議を行わず、法定相続分を基に相続登記を実施するとリスクを伴います。揉めている場合で遺産分割協議を行わず、法定相続分で決着するために相続登記を行ってしまった場合、後に相続した不動産を売却・活用したいときに共有者全員の同意が必要となります。相続人同士の仲が悪く、法定相続分の共有で相続登記をすると、相続した不動産を上手に活用できなくなります。

先のことを考えると、相続人同士が仲良しであれば、簡単でお勧めのパターンです。

パターン2:遺言の内容に従って相続登記を実施するパターン(手続き難易度:簡単)

遺言の内容に従って相続登記を実施するパターンも遺産分割協議が不要となりますので手続きは簡単です。

それは遺言があれば、相続人同士が同意しない限り、遺言の内容に従うことになるので争う必要がなくなるためです。

勘違いしやすいのが、遺言があれば必ずその内容に従って相続しなければならないわけではないということです。基本は遺言内容に従いますが、前述のように「相続人同士が同意」すれば遺産分割協議より相続の割合を自由に決めることができます。

遺産分割協議との違いは、一人でも相続人が遺言の内容に従いたいと言う人がいれば、遺言が優先されるという点です。

法務局へ遺言を提出すれば、遺言の内容に従って相続登記が行われますので手続きも簡単に済みます。

パターン3:遺産分割の内容を基に相続登記を実施するパターン(手続き難易度:難しい)

遺産分割の内容を基に相続登記を実施するパターンは相続人が複数人いる場合に相続人同士の話し合いによって故人の不動産を誰が相続するのかを決め、遺産分割協議書を作成した上で相続登記を実施します。

相続人が1人だけの場合は遺産分割協議は不要ですので、手続きは簡単になります。

このパターンは相続人同士が揉めているときに問題があります。遺産分割協議によって分割方法が決まらない場合には、決まるまで相続登記の実施が難しくなります。

遺産分割協議の内容は自由ですので、必ず民法で定められた法定相続の内容に従って分割しなくても問題はありませんが「共有」する際は注意が必要です。

共有とは、不動産を複数の相続人で所有することです。

(例)二人兄弟が自宅を均等に共有すれば、登記簿上に2分の1ずつの持分が登記されます。

しかし不動産を共有にしてしまうと、売却や改築など何をする際にも共有者全員の同意が必要になり、大きな制限を受けてしまうリスクがあります。

相続不動産を「共有」で複数の相続人で登記をする際は注意が必要ですが、「共有」での相続登記はお勧めしていません。

不動産の名義変更の手続きの流れ

大まかに、以下の手順で行います。

不動産に関する必要情報を集める>>
被相続人や相続人全員分の戸籍を収集する>>
相続関係図と遺産分割協議書を作成する>>
相続登記の申請を実施する>>

不動産に関する必要情報を集める(場所:役所/期間:1週間~2週間)

名義変更の対象となる不動産情報を集めます。

今後の手続きに必要な書類も、不動産がどのように登記してあるかを調べて初めて分かることになります。土地も建物も全て亡くなった父名義だと思って、調べてみたら土地は過去に亡くなっていた祖父名義であることケースもよくあります。

被相続人や相続人全員分の戸籍を収集する(場所:役所/期間:2週間~2か月)

相続登記するには、法定相続人全員が関与しますので、相続人が誰か調査することが必要になってきます。

相続関係は戸籍謄本等で把握することができます。

相続関係説明図と遺産分割協議書を作成する(期間:1週間)

役所で収集する書類の他に、自身で作成しなければならない書類がございます。

基本的に必要なのは相続関係説明図・遺産分割協議書等です。

これらの書類はどこかで入手して記入するものではなく、任意で作成する書類になります。

記載内容は必要最低限のもので大丈夫なものです。

相続登記の申請を実施する(場所:法務局/期間:1週間~2週間)

相続登記に必要な書類が揃ったら、法務局で相続登記を実施します。

自宅近くの法務局ならどこでも申請できるものではなく、名義変更する不動産の所在地を管轄する法務局への申請が必要になります。

登記申請するには収集・作成した書類と合わせて「申請書」を提出いたします。

不動産の名義変更(相続登記)に必要な書類

亡くなられた方(被相続人)の書類

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等 ※

相続人を確定するために必要です。

また、被相続人の記載のある戸籍謄本は1通ではありません。原則、生まれてから亡くなるまでの

全ての戸籍謄本を集めなければなりません。

また転籍や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で、除籍謄本や

改正原戸籍を取得しなければなりません。

これらの戸籍集めは一般の方でも可能ですが、何回も転籍されているような場合や遠

方の市区町村に請求しなければならない場合、手続きはかなり煩雑になり時間もかかります。

住民票の除票の写しまたは、戸籍の附票の除票 ※

住所と本籍地で被相続人を特定するために必要となります。

相続人の書類

法定相続人全員の戸籍謄本 ※

相続人であること及び現在も生存していることを証明するためです。

遺産分割協議書 ※

遺産分割協議をした場合に必要になります。

法定相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に添付します。

相続財産をもらい受ける相続人の住民票の写し ※

登記簿に不動産の所有者として記載される方の住所を特定するためです。

⑤ 相続する不動産の固定資産評価証明書(一番新しい年度のもの) ※

相続登記にかかる登録免許税を計算するためです。

相続する物件の登記事項証明書 ※

相続登記申請の前に不動産を特定したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。

(ケースによっては、上記の書類以外にも書類が必要な場合があります)

これらの書類を全て集めるのは相当な労力を要します。

また、戸籍謄本等の収集などにおいて少しでも不備があると、もう一度やり直す必要が出てきます。

当事務所に相続登記の手続きをご依頼いただいた場合、上記の書類のうち「※」がついているものについて、全て収集・作成を代行させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。

登記の費用について

登記を申請する際には税金(登録免許税)の納付が必要になります。

その際必要になる税金(登録免許税)は固定資産税評価証明に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた価格となります。

当事務所にご依頼いただいた場合の費用は下記の通りです。

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